Budujemy dom – wybór działki

Planując budowę domu potrzebujemy działki budowlanej. Niezależnie czy działkę już mamy np. otrzymaliśmy w spadku, czy właśnie jesteśmy na etapie poszukiwań, należy sprawdzić różne kwestie związane z lokalizacją, przeznaczeniem, dostępnością drogi i mediów, możliwościami zabudowy, przepisami prawa budowlanego a nawet stronami świata.

Lokalizacja

Najlepiej zacząć od ogółu do szczegółu a mianowicie czy chcecie mieszkać w mieście, pod miastem a może na wsi w otoczeniu przyrody? Każda lokalizacja ma swoje wady i zalety. Działki w mieście będą droższe, często cena samej działki będzie równowartością wybudowania domu na wsi wraz z zakupem działki. W mieście różnica w cenie między pusta działką a zabudowaną starszym budynkiem będzie niewielka, bo największą wartość ma grunt i jego potencjał. Z plusów należy jednak wymienić dostępność mediów, komunikację, bliskość sklepów, usług, placówek ochrony zdrowia, przedszkoli, szkół, miejsc kulturalno-rozrywkowych.

Działki pod miastem lub na obrzeżach będą znacznie tańsze (poza ekskluzywnymi dzielnicami podmiejskimi) i również mogą być dobrze skomunikowane. Najlepiej szukać na linii pociągu czy kolejki podmiejskiej, wtedy bez samochodu można będzie korzystać z dobrodziejstw miasta a jednocześnie cieszyć się bliskością przyrody i większym spokojem. Jeśli wśród domowników są lub pojawią się dzieci warto sprawdzić dostępność podstawowych placówek edukacyjnych w pobliżu i zaczerpnąć opinii na ich temat.

Dom na wsi to marzenie wielu osób. Z dala od zgiełku i pośpiechu miasta, w otoczeniu pięknej przyrody i śpiewu ptaków! W takiej lokalizacji trudno jest jednak funkcjonować bez przynajmniej jednego samochodu. Trzeba się liczyć z dłuższymi dojazdami do pracy, szkoły i sklepów za to działka na pewno będzie małym kosztem w całej inwestycji. Problem może pojawić się również z uzbrojeniem działki w media i tutaj pewnie potrzebne będą większe nakłady. Z prądem nie powinno być problemów, wodociąg też bywa, natomiast kanalizacja, gaz czy światłowód zdarza się już rzadko. Wszystko zależy oczywiście od konkretnej lokalizacji i w jaki sposób właściciel przygotował działkę na sprzedaż, żeby zachęcić kupujących. Warto też zwrócić uwagę na otoczenie, czy w pobliżu znajduje się duże gospodarstwo rolne lub ferma zwierząt (nieprzyjemny zapach), zbiorniki wodne (komary), las (zacienianie i odległość zabudowy, dzikie zwierzęta). Standardowo sprawdźmy dostępność komunikacji publicznej, szybkość dojazdu do miejsca pracy oraz do sklepów i usług.

Przeznaczenie działki

Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego

Działka pod budowę domu jednorodzinnego całorocznego powinna mieć mieć status działki budowlanej. Idealnie jeśli na danym terenie obowiązuje Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego. Możemy uzyskać taką informację w Urzędzie Gminy w wydziale Architektury i Urbanistyki lub samodzielnie sprawdzić w Internecie. W MPZP znajdziemy informacje o przeznaczeniu terenu i warunkach, jakie musi spełnić nowa zabudowa czyli:

rodzaj zabudowy – mieszkaniowa, jednorodzinna, szeregowa, wielorodzinna, usługi, szkolnictwo, przemysł itp
dostępności mediów lub dopuszczonych alternatywnych rozwiązaniach (własne ujęcie wody, szambo, przydomowa oczyszczalnia)
wytyczne do zabudowy: wskaźniki powierzchni zabudowy, powierzchni biologicznie czynnej, wysokość i szerokość budynku, odległości od granic działki
wymagana ilość miejsc parkingowych, wytyczne dot. zagospodarowania terenu
wykluczenia lub ograniczenia w zabudowie terenów (ochrona konserwatorska, obszary chronionego krajobrazu, tereny zalewowe)
planowany rozwój infrastruktury oraz przeznaczenie terenów sąsiednich

Na Miejscowym Planie możemy sprawdzić na jakie sąsiedztwo, usługi oraz inwestycje w infrastrukturę (droga, tramwaj, wodociąg) możemy liczyć w przyszłości a co nam może zagrażać (droga szybkiego ruchu, przemysł, wysokie budownictwo). Ponadto zapisy MPZP zostały już uchwalone, są jasne i nie podlegają interpretacji.

Aby uzyskać Wypis i Wyrys z MPZP należy złożyć wniosek do Urzędu Gminy. Czas oczekiwania do 30 dni. Należy podać dane wnioskodawcy, mapę zasadniczą z zaznaczonym terenem, który nas interesuje i dowód opłaty skarbowej. Koszt uzyskania dokumentu może wynieść do 250 zł wraz z uzyskaniem mapy zasadniczej.

Decyzja o warunkach zabudowy

Jeśli na danym terenie nie ma obowiązującego Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego należy wystąpić z wnioskiem o wydanie warunków zabudowy. We wniosku określamy parametry planowanej zabudowy (przeznaczenie, wysokość, szerokość, długość, sposób dostępu do mediów itp.) i załączamy szkic zagospodarowania terenu na mapie zasadniczej, zapewnienie gestorów sieci o możliwości przyłączenia, zgodę na lokalizację zjazdu z drogi, jeśli jest wymagany, opłatę skarbową. Z wnioskiem może wystąpić każdy, jednak jeśli nie jesteśmy właścicielami to musimy liczyć się z dodatkową opłatą skarbową. Na podstawie analizy terenu Urząd wyda Decyzję o warunkach zabudowy, w której określi zgodność funkcji z istniejącą zabudową, parametry techniczne budynku, wytyczne dotyczące planu zagospodarowania terenu oraz przyłączenia do mediów. Decyzja jest niezbędna do uzyskania zgłoszenia / pozwolenia na budowę.

Droga i media

Droga dojazdowa

Wybierając działkę musimy sprawdzić, jak zapewniony jest dojazd. Idealna sytuacja to taka, w której działka przylega do drogi gminnej. Jeśli nie ma istniejącego zjazdu lub chcemy zmienić jego lokalizację to składamy wniosek o lokalizację zjazdu do wydziału drogowego w Urzędzie Gminy. Może się jednak zdarzyć, że do działki prowadzi droga prywatna. W takim przypadku musimy mieć zapewnioną służebność przejazdu wraz ze zgodą na prowadzenie prac w drodze (media) lub prawo współwłasności.

Media – prąd, woda, gaz, kanalizacja

Działka jest w pełni uzbrojona kiedy media znajdują się bezpośrednio na działce. W momencie, gdy są one w drodze będziemy musieli zrobić projekt przyłącza i ponieść koszty . Do budowy niezbędny jest prąd i woda, resztę mediów można zapewnić sobie we własnym zakresie. Przy braku kanalizacji możemy mieć własne szambo lub przydomową oczyszczalnię ścieków. Brak sieci centralnego ogrzewania zastąpimy własnym źródłem ciepła np. pompa ciepła, piecem gazowym, elektrycznym lub na paliwa stałe, jeśli jeszcze jest to dopuszczone w naszej gminie. Jeśli zamierzamy pracować z domu online warto sprawdzić również czy jest możliwość podłączenia światłowodu lub dobrze działający internet bezprzewodowy LTE lub 5G.

Jaki dom możemy wybudować?

Zanim przystąpimy do wybory projektu gotowego lub zlecimy przygotowanie projektu architektowi, musimy podsumować zebrane wytyczne dla naszego budynku tj. wysokość elewacji do okapu/głównej kalenicy, szerokość elewacji frontowej, geometrię dachu (np.: czy dopuszczony jest dach płaski), maksymalną powierzchnię zabudowy i minimalną powierzchnię biologicznie czynną (teren nie zabudowany, z naturalną roślinnością), ilość miejsc parkingowych, linię zabudowy (nieprzekraczalna lub obowiązująca). Z analizy tych informacji wynika czy możemy zbudować np. tradycyjny dom parterowy z mieszkalnym poddaszem czy nowoczesny piętrowy z płaskim dachem. Jeśli działka jest duża lub jest spore ograniczenie wysokości warto się zastanowić nad domem parterowym. Przy małej powierzchni terenu i ograniczeniu powierzchni zabudowy będziemy musieli zbudować dom piętrowy. Zwróćmy również uwagę na strony świata!

Strony świata

Bardzo istotny wpływ na komfort mieszkania ma usytuowanie działki i wjazdu względem stron świata. W optymalnym układzie wjazd na działkę będzie znajdował się od północy a ogród od południa, w najgorszym układ będzie odwrotny. Wybierając projekt gotowy sprawdźmy szerokość, wysokość i rozkład wejścia względem części dziennej i stron, na które wychodzą okna kuchni i sypialni. Nie wszystkim będzie oczywiście odpowiadał salon od południa albo sypialnia od wschodu, to są nasze indywidualne upodobania i nimi najlepiej się kierować. Nie ma oczywiście łamigłówki, której nie da się rozwiązać, ale do tego potrzebny będzie projekt skrojony na miarę.

Większość preferuje wejście i garaż od północy – elewacja z bardzo małą ilością okien. Kuchnia sprawdza się od wschodu, żeby poranne promienie pozytywnie nastroiły nas na cały dzień. Salon oczywiście najlepszy będzie skąpany w południowym słońcu z widokiem na zielony ogród. Przez większość roku będziemy wdzięczni za ciepłodajne promienie, natomiast latem możemy zastosować układ lameli, które osłonią przed słońcem

Odpowiednie usytuowanie budynku względem słońca sprzyja energooszczędności. Dzięki temu możemy wykorzystywać moc słońca i płacić niższe rachunki.

Ważne dokumenty

Jeśli jesteśmy już zdecydowani na zakup, poza wypisem i wyrysem z Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzeni lub decyzją o warunkach zabudowy, warto sprawdzić również wypis z rejestru gruntów oraz księgi wieczyste, gdzie zobaczymy kto jest właścicielem oraz czy na działce nie ma hipoteki, albo nie jest przedmiotem toczącego się postepowania. Najlepiej transakcję przeprowadzić na podstawie umowy notarialnej, w której notariusz wyszczególni wszystkie niezbędne dokumenty, tak aby zabezpieczyć interesy obu stron.

Trzymam kciuki za Wasze dobre wybory!